Immobile è gravato da ipoteca? Mediatore deve informare le parti

Fonte: Altalex.com La II Sezione Civile della Corte di Cassazione, nell’ordinanza 28 ottobre 2019, n. 27482 (testo in calce), esclude la provvigione al mediatore qualora non abbia informato il promissario acquirente dell’esistenza di un’ipoteca sull’immobile oggetto della trattativa. Sussiste infatti uno specifico obbligo giuridico, in capo al mediatore, di informare le parti sulle circostanze che incidono sulla sicurezza dell’affare, che siano a sua conoscenza ovvero conoscibili utilizzando la diligenza esigibile da un professionista del settore, e sia quando il mediatore agisca in modo autonomo, sia qualora si sia attivato a seguito di incarico conferito da una delle parti. La vicenda Una donna proponeva opposizione avverso il decreto ingiuntivo emesso dal Tribunale, col quale le era stato ingiunto il pagamento di una somma, a titolo di provvigione, per l’opera di mediazione prestata ai fini dell’acquisto di un appartamento, in ordine al quale il mediatore aveva asserito che l’opponente si era rifiutata di firmare il preliminare a seguito della sottoscrizione della proposta. L’adito Tribunale accoglieva l’opposizione e revocava l’impugnato decreto ingiuntivo, sul presupposto dell’accertamento dell’inadempimento della mediatrice ai sensi dell’art. 1759 c.c., comma I, idoneo a fondare una sua responsabilità contrattuale e a legittimare il conseguente rifiuto del proponente di pagare la provvigione, in quanto si era scoperto che l’immobile era gravato da ipoteca. La Corte d’appello, in riforma dell’impugnata decisione, rigettava l’opposizione a decreto ingiuntivo avanzata dalla donna e confermava il provvedimento monitorio, rilevando che non poteva ritenersi sussistente la responsabilità dell’appellante in ordine alla sopravvenuta conoscenza del vincolo ipotecario sull’immobile oggetto della trattativa. La pronuncia viene tuttavia ribaltata dalla Corte di Cassazione, a cui si era rivolta l’originaria attrice, affermando che l’interpretazione operata dalla Corte territoriale (di segno inverso a quello del giudice di primo grado) risulta contraria sia alla lettera che alla ragione giustificatrice del disposto di cui all’art. 1759 c.c., comma I. L’obbligo informativo specifico L’articolo 1759 c.c. impone uno specifico obbligo, in capo al mediatore, di comunicare alle parti le circostanze a lui conosciute (nelle quali devono ricomprendersi quelle comunque conoscibili, anche per effetto delle propedeutiche ed ordinarie visure che è possibile acquisire presso i pubblici registri), afferenti alla valutazione e alla “sicurezza” dell’affare, tali da poter incidere sulla conclusione dello stesso: in tal senso la legge prevede una forma di responsabilità specifica e qualificata del mediatore, la violazione dei cui relativi obblighi comporta il venir meno del presupposto per la configurazione del diritto alla provvigione in suo favore. La diligenza adeguata alla professionalità Sul presupposto che la funzione del mediatore comporta l’esercizio professionale di un’attività (i mediatori sono obbligati all’iscrizione in un apposito albo ai sensi della L. n. 39 del 1989) il collegio di legittimità ha rilevato che nella specie risulta applicabile finanche l’art. 1176 c.c., in virtù del quale è richiesta, per l’adempimento delle obbligazioni relative, non la diligenza del buon padre di famiglia, ossia quella dell’uomo medio, bensì una diligenza adeguata alla professionalità che ragionevolmente ci si può attendere dal mediatore. Consegue che, ciascuna parte di un rapporto contrattuale, è obbligata ad agire secondo buona fede, preservando gli interessi dell’altra, a prescindere dall’esistenza di obblighi contrattuali specifici o di quanto stabilito espressamente da norme di legge e agendo con la dovuta diligenza, e ciò vale pure per il mediatore. 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I particolari obblighi gravanti sul mediatore Secondo il collegio di legittimità il mediatore deve adempiere a specifici obblighi particolari, relativi al modo col quale svolgere l’attività intermediatrice: una volta che l’abbia iniziata, deve seguire determinate regole e, fra i relativi obblighi, assume importanza quello di prestare le informazioni previsto nell’art. 1759 c.c., comma I, che presenta la finalità di impedire che il mediatore presti la propria attività per lucrare la provvigione, pur sapendo che le parti, per effetto del suo intervento, concluderanno affari che potrebbero risultare di nessuna convenienza, di elevato rischio nell’inerente investimento a carico dell’acquirente o promissario acquirente (come in ipotesi di eventuale pignorabilità dell’immobile da parte di un terzo creditore che abbia precedentemente iscritto ipoteca sul medesimo) o che potrebbero essere in seguito annullati per loro vizi di origine. Il principio di diritto L’impugnata sentenza viene quindi cassata con rinvio ad altra Sezione della Corte di appello, che, oltre a regolare le spese del giudizio di legittimità, dovrà conformarsi al principio di diritto pronunciato dalla II Sezione civile della Corte di Cassazione: “il mediatore – tanto nell’ipotesi tipica in cui abbia agito in modo autonomo, quanto nell’ipotesi in cui si sia attivato su incarico di una delle parti (c. d. mediazione atipica) – ha, ai sensi dell’art. 1759 c.c., comma I, l’obbligo di comportarsi secondo correttezza e buona fede, con la conseguente configurazione dell’obbligo specifico a suo carico di riferire alle parti le circostanze dell’affare a sua conoscenza, ovvero che avrebbe dovuto conoscere con l’uso della diligenza da lui ordinariamente esigibile e, in queste ultime, si includono necessariamente, nel caso di mediazione immobiliare, le informazioni sull’esistenza di iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli sull’immobile oggetto della trattativa (come quella relativa all’iscrizione precedente di ipoteca)”.